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下半年房地产市场将迎来新一轮调整

来源: 作者:admin 2019-06-26 09:45

经济参考报6月26日讯 (记者 王业强 董昕)2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,确保市场稳定。

房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况,带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”,实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施,这是未来房地产调控的基本原则,就是保持房地产市场健康平稳发展,不发生系统性风险。

当前,房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下,坚持因城施策,一城一策,落实城市主体责任,房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年,房地产市场总体呈现平稳回落态势,各类物业销售面积均呈负增长态势,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降,住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转,但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定,楼市“小阳春”动力明显不足,这场由于资金宽松导致的“小阳春”,在政策影响下已经快速退烧,尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道,接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。

上半年房地产市场运行的突出特点

从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看,主要表现出三个方面明显变化:

第一,各类物业销售面积均负增长,销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。1—5月份,商品房销售面积5.6亿平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。同时,商品房销售额51773亿元,同比增长6.1%,其中,住宅销售额增长8.9%,办公楼销售额下降12.3%,商业营业用房销售额下降9.7%。由此可计算得出,2019年1—5月份,商品房平均销售价格为9325元/平方米,同比增速为7.8%,同比涨幅回落0.8个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米,同比上涨9.7%;商业营业用房成交均价同比上涨3.6%;办公楼成交均价同比下跌0.1%。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%,涨幅回落2.86个百分点。其中,住宅上涨8.2%,办公楼上涨2.1%,商业营业用房上涨1.7%。

第二,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。2019年1—5月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,土地成交价款同比下降35.6%,土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有,土地购置面积是自1998年以来的**跌幅,土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的**跌幅。而且,土地成交价款跌幅超过土地购置面积,土地平均成交价格有所下降。1—5月份,土地平均成交价格为4389元/平方米,同比增速为-3.5%,是2012年以来首次同比下跌,比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%,这是自2012年以来首次出现土地成交价格下降的情况。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素,其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内,土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。

第三,住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。2019年1—5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升,如果全年能保持这样的投资势头,将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动,1—5月份住宅投资同比增长16.3%,而办公楼和商业营业用房投资均为负增长,投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中,办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄,商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看,1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍,东北地区投资增幅最低,东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时,房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%,房屋新开工面积同比增长10.5%。

总体来看,上半年的房地产市场特点突出表现为:市场成交乏力,商品住房销售将进一步回落;土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力;总体开发投资依旧维持较高水平,但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

影响未来房地产市场走势的几个关键因素

综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况,未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题,值得引起关注。

第一,城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段,即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间,一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,如果城市的房价上涨并没有基本面支撑,纯粹由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣,但同时,资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变,这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外,一些地方采取的行政性措施,如新房摇号,实际上增加了很多套利需求。

第二,棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加,全国商品房待售面积继续大幅减少,相比大中城市而言,中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大,主要受棚改政策影响。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主,鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加,缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。


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